Для начала напомним, что это за закон и что он регламентирует.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон ввёл понятие «эскроу-счёт» и прописал новую схему взаимодействия цепочки покупатель — банк — застройщик.
Счёт эскроу — это специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами: они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Средства за купленную квартиру вносятся на счёт после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нём до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчётов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остаётся и без денег, и без квартиры.
Но у данного закона, несомненно, есть и минусы. О них неоднократно заявляли участники рынка. Так как застройщик не может привлекать деньги напрямую от покупателей и строить за счёт привлечённых средств, он вынужден брать деньги под процент в банке и, естественно, закладывает этот процент в стоимость жилья.
Данная схема не только приводит к удорожанию жилья, но и ставит застройщика в зависимость от банка. Часть небольших застройщиков вообще не выдержала условий и ушла с рынка, так как собственных средств для строительства у них нет, а получить кредит в банке для них очень сложно.
Тем не менее «закон суров, но это закон» и его надо выполнять. Между тем ряд застройщиков начал уклоняться от выполнения федерального закона и рисовать серые схемы, при которых риски для покупателей квартир увеличиваются многократно.
По схеме, разработанной такими горе-застройщиками, покупатель не покупает квартиру у застройщика на этапе строительства, а как бы даёт деньги застройщику в долг до сдачи дома в эксплуатацию; одновременно заключается договор о намерении покупки квартиры после постройки дома. Тут возможны вариации, но схема плюс-минус одинакова. И она ставит добросовестных застройщиков в заранее неравные условия перед махинаторами.
Например, Группа Аквилон работает строго в соответствии с 214 ФЗ и вынуждена закладывать банковский процент в стоимость жилья, а её конкурент, обкатав такую, на наш взгляд, преступную схему, имеет возможность предложить на рынке меньшую цену, за счёт чего сразу получает преимущество.
Но вернёмся к Котласу. Всю информацию о новостройках страны можно получить на сайте государственной компании Дом.рф, забиваем туда адрес строящихся в Котласе домов и получаем интересную и весьма подозрительную картину.
Котлас, переулок Таёжный, дом 17, застройщик ООО «СЗ Империя».
На сайте отсутствует проект договора долевого участия. В доме 90 квартир, продано 2 квартиры по ДДУ.
Котлас, квартал 7А, д. Литер 6, застройщик ООО «СЗ Лидер».
Проданных квартир нет.
Котлас, улица Кедрова, 26, застройщик ООО «СЗ Лидер».
Проданных квартир нет.
Котлас, проспект Мира, 47А, застройщик ООО СЗ «СК-Строймир».
Данный объект на Дом.РФ мы не обнаружили
Вот так номер. А ведь срок сдачи дома — 2022 год, и, по нашей информации, квартиры в доме по проспекту Мира, 47а активно продаются. Интересно, как?
Впрочем, и по остальным стройкам, указанным на Дом.РФ, тоже возникают вопросы, например, почему по данным на сайте продано так мало квартир или вообще не продано ни одной, а между тем люди сообщают об обратном?..
Как предположили специалисты, может применяться уже обкатанная схема обхода закона, дом регистрируется на Дом.РФ, для видимости продаётся 1-2 квартиры по ДДУ, а остальные, возможно, по серой схеме, которую мы описали выше.
Ловкость рук и… никакого мошенничества?
Выглядит всё так, что для проверки со стороны органов правопорядка — непаханое поле.
Описанные серые схемы попадают под действие УК РФ Статья 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».