Периодически ветер с улицы заносит в окна редакции различные бумаги. На днях в форточку залетел Отчёт № 492 Т/6, выполненный по заказу конкурсного управляющего ПАО «Архэнергосбыт» Владимира Анатольевича Иосипчука питерским ООО «Точная оценка». Уже известный читателям ЭС эксперт Александр Борисович Ловков оценил стоимость земли под зданием Главного управления общества-банкрота, а также под зданиями Архангельского межрайонного и Северодвинского отделений…

На наш взгляд, анализ Отчёта № 492 Т/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 250, корп.2, показал либо полную некомпетентность оценщика ООО «Точная Оценка», либо его заинтересованность (возможно, материальную) в странноватых результатах оценки.

Участок в центре города общей площадью 4738 квадратных метров, с подведенными коммуникациями и отличной транспортной доступностью оценен всего… в 3 110 000 рублей. За такие деньги (очень по современным меркам небольшие) для любого застройщика это — лакомый кусочек земли в центре города!

Один квадратный метр земельного участка оценен всего в 656,395 рублей. По мнению компетентных специалистов в области оценки недвижимости, цена земельного участка занижена минимум в пять раз! Предполагаем, что основной причиной занижения цены стало грубое нарушение Федеральных стандартов оценки.

Так, согласно Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, «для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости».

Оцениваемые земельные участки используются под коммерческую застройку (на них пока располагаются административные здания). В то же самое время во всех отчётах ООО «Точная оценка» проведён анализ земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Из этого же сегмента взяты и аналоги.

Согласно ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В нашем случае в качестве аналогов Оценщиком были взяты предназначенные под индивидуальное жилищное строительство земельные участки, расположенные в Цигломени, округе Варавино-Фактория, Исакогорке и деревне Чёрная Курья. Любому жителю города Архангельска известно, где располагаются населённые пункты с этими названиями. Столь же хорошо известно, какие там цены на недвижимость по сравнению с центром города.

В отчёте нет обоснования и ссылок, на основании чего Оценщик установил среднею цену одного квадратного метра в размере 400-900 рублей. Самостоятельного анализа рынка он не произвёл. Обоснованных и подробных ссылок на имеющуюся в его расположении информацию также в отчёте не указано. Неактуальный анализ сегментов рынка не позволил правильно определить основные ценообразующие факторы и, как следствие, итоговую цену земельного участка. Вы будете смеяться, но указанные аналоги были также применены в отчёте об оценке № 492 Т/6 от 31 октября 2019 года для оценки земельных участков под административными зданиями в городе Архангельске на проспекте Обводный канал, 101 (участок площадью 3170 м² оценен в 2 322 тысячи рублей), в городах Северодвинск и Онега. Интересно, а в саморегулируемой организации НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» тоже считают данные отчеты адекватными и отвечающими требованиям действующего законодательства?

«Cui bono? Cui prodest?», — любил в свое время повторять римский юрист Кассиан Лонгин Равилла. При расследовании любого дела он рекомендовал судьям искать того, «кому может быть выгодно» данное преступление.

В настоящее время административное здание, расположенное на данном земельном участке на правах аренды, использует ООО «ТГК-2 Энергосбыт». Оно же и заинтересовано в выкупе арендуемых объектов недвижимости. Кстати, в предыдущих отчетах конкурсного управляющего нет никакой информации о том, оплачивает ли ООО «ТГК-2 Энергосбыт» арендную плату. А это, между прочим, немалые деньги, которые могли бы пойти для погашения кредиторской задолженности ПАО «Архэнергосбыт».

Ну и в завершении о контроле за расходованием денежных средств в ПАО «Архэнергосбыт». Конкурсному управляющему просто необходимо повысить себе ежемесячное вознаграждение, чтобы не было обидно, что его подчиненные получают в разы больше.

Не правда ли?